Czy przeglądy kominiarskie w mieszkaniu na wynajem robi właściciel?

Coraz więcej właścicieli mieszkań na wynajem zastanawia się, kto właściwie ma zlecić przeglądy kominiarskie i jak to dobrze uregulować w umowie. Stawką jest bezpieczeństwo lokatorów, zgodność z prawem i spokój przy rozliczeniach. W dodatku cyfryzacja protokołów i wymagania wspólnot zmieniają praktykę z roku na rok.

Poniżej wyjaśniam, kto odpowiada za przeglądy, jak często je robić, jakie uprawnienia musi mieć kominiarz i jak zapisać to w umowie najmu, aby uniknąć nieporozumień.

Kto odpowiada za przeglądy kominiarskie w mieszkaniu na wynajem?

Za przeglądy odpowiada właściciel lokalu lub zarządca budynku, a nie najemca.
W praktyce w budynkach wielorodzinnych przeglądy przewodów kominowych i wentylacji organizuje wspólnota lub spółdzielnia, działając jako zarządca części wspólnych. Właściciel lokalu musi zapewnić dostęp do mieszkania i urządzeń oraz dopilnować realizacji obowiązków w swojej części instalacji. Odpowiedzialność ustawowa nie przechodzi na najemcę, nawet jeśli umowa przerzuca na niego koszty lub organizację przeglądu.

Jakie obowiązki właściciela wynikają z prawa budowlanego?

Właściciel ma obowiązek zapewniać okresowe kontrole przewodów kominowych i usuwać stwierdzone nieprawidłowości.
Podstawą jest art. 62 Prawa budowlanego. Właściciel lub zarządca:

• zleca coroczny przegląd przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych,
• udostępnia lokal i dokumentację wykonawcy,
• przechowuje protokoły i przekazuje je zarządcy budynku na jego żądanie,
• niezwłocznie usuwa usterki i ogranicza użytkowanie instalacji do czasu naprawy,
• współpracuje z zarządcą przy przeglądach części wspólnych.

Czy najemca może zostać zobowiązany do wykonania przeglądu komina?

Można powierzyć najemcy organizację terminu i pokrycie kosztów, lecz odpowiedzialność prawną nadal ponosi właściciel lub zarządca.
Umowa najmu może zobowiązać najemcę do udostępniania lokalu w uzgodnionych terminach, współpracy z kominiarzem i bieżącej eksploatacji urządzeń zgodnie z instrukcją. Najemca powinien też niezwłocznie zgłaszać objawy problemów, na przykład cofkę spalin, bądź usterki wentylacji. Brak współpracy najemcy nie zwalnia właściciela z obowiązków ustawowych.

Jak często należy przeprowadzać przeglądy kominiarskie w mieszkaniu?

Kontrolę przewodów wykonuje się co najmniej raz w roku, a czyszczenie częściej zależnie od rodzaju paliwa.
Zgodnie z przepisami i zasadami ochrony przeciwpożarowej:

• roczna kontrola przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych jest obowiązkowa,
• przewody od urządzeń na paliwa stałe czyści się częściej, zazwyczaj cztery razy w roku,
• przewody od urządzeń na paliwa ciekłe i gazowe czyści się zazwyczaj dwa razy w roku,
• drożność wentylacji grawitacyjnej warto weryfikować przy każdej kontroli okresowej i po zmianach w lokalu, na przykład po wymianie okien.

Kto powinien podpisać protokół z przeglądu kominiarskiego?

Protokół podpisuje osoba wykonująca przegląd oraz właściciel lub zarządca jako zlecający.
Najemca może potwierdzić dostęp lub odbiór, lecz dokument powinien trafić do właściciela, a w budynku wielorodzinnym także do zarządcy. Protokół powinien jednoznacznie wskazywać adres, zakres czynności, wyniki pomiarów, zalecenia i termin usunięcia usterek.

Jakie uprawnienia musi mieć osoba wykonująca przegląd kominiarski?

Kontrolę wykonuje mistrz kominiarski lub osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, a czyszczenie może wykonać także czeladnik kominiarski.
Prawo budowlane wymaga, aby okresowe kontrole przewodów kominowych wykonywały osoby posiadające ustawowe kwalifikacje. Wykonawca powinien pracować z użyciem sprawdzonych, wzorcowanych narzędzi pomiarowych i udokumentować czynności w protokole.

Co robić, gdy przegląd wykryje usterki lub niedrożność przewodu?

Należy wstrzymać użytkowanie urządzenia, zlecić naprawę i wykonać kontrolę po naprawie.
W praktyce:

• wyłączyć urządzenie lub zamknąć dopływ paliwa,
• zamówić usunięcie usterek u uprawnionego wykonawcy,
• uzyskać protokół z naprawy i wynik kontroli potwierdzający bezpieczną eksploatację,
• przy podejrzeniu zagrożenia życia lub zdrowia skontaktować się ze służbami ratunkowymi.

Czy protokół kominiarski trzeba zarejestrować elektronicznie w CEEB?

System państwowy umożliwia wystawienie i rejestrację e-protokołu, a praktyka rynkowa coraz częściej tego wymaga.
Wykonawcy mogą generować e-protokoły w CEEB i udostępniać je właścicielowi oraz zarządcy. W wielu wspólnotach i spółdzielniach to standard. Jeżeli otrzymasz protokół papierowy, przechowuj oryginał i uzgodnij z wykonawcą przekazanie wersji elektronicznej lub wprowadzenie danych do systemu.

Jak wpisać obowiązek kontroli komina do umowy najmu, by uniknąć sporów?

Warto wskazać, kto zleca przegląd, kiedy ma się odbyć, kto ponosi koszt i w jakiej formie przekazywany jest protokół.
Przydatne zapisy:

• zlecający i płatnik przeglądu, na przykład właściciel lub najemca,
• termin corocznej kontroli i zakres czyszczenia przewodów,
• obowiązek udostępnienia lokalu w uzgodnionym terminie,
• sposób przekazania protokołu, najlepiej także w wersji elektronicznej,
• zasady postępowania przy usterkach i czas na ich usunięcie,
• konsekwencje odmowy dostępu do lokalu w ustawnie zapowiedzianym terminie.

Przykładowy zapis: „Wynajmujący zapewnia wykonanie rocznej kontroli przewodów kominowych i wentylacji przez osobę uprawnioną. Najemca udostępnia lokal w wyznaczonym terminie i niezwłocznie zgłasza usterki. Protokół w wersji elektronicznej trafia do Wynajmującego w ciągu 3 dni roboczych od kontroli.”

Dbanie o regularne przeglądy kominiarskie to prosta droga do bezpiecznego wynajmu, mniej stresu i jasnych zasad współpracy z najemcą oraz zarządcą budynku.

Umów przegląd kominiarski u uprawnionego wykonawcy i dopisz klarowne zapisy do umowy najmu jeszcze przed rozpoczęciem sezonu grzewczego.