Czy MPZP w Nowej Woli ograniczy rozbudowę domu przed kupnem?

Jak sprawdzić księgę wieczystą przed wpłatą zadatku?

Poproś o numer księgi wieczystej i sprawdź ją w systemie EKW Ministerstwa Sprawiedliwości.

Numer księgi powinien podać właściciel lub pośrednik. Wejdź do wyszukiwarki Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, wpisz numer i pobierz aktualny odpis. Weryfikuj świeży odpis, nie zrzut ekranu. Zwróć uwagę na wszystkie działy I–IV. Jeśli w księdze widnieje „wzmianka”, to znaczy, że trwa wpis. Do czasu jej wyjaśnienia nie wpłacaj zadatku.

Na co zwracać uwagę w wpisach księgi wieczystej?

Sprawdź zgodność właściciela, położenia działki, ostrzeżeń oraz praw i roszczeń.

W dziale I-O zweryfikuj adres, numer działki i powierzchnię. W dziale I-Sp sprawdź, czy jest dostęp do drogi. W dziale II potwierdź właściciela i jego stan cywilny. Gdy sprzedaje małżeństwo, potrzebna jest zgoda małżonka. Dział III to ograniczenia i roszczenia, na przykład służebności, prawa osób trzecich, toczące się egzekucje i ostrzeżenia o niezgodności. Dział IV pokazuje hipoteki. Każda niejasność lub wzmianka wymaga wyjaśnienia na piśmie.

Jak wykryć obciążenia hipoteczne i służebności?

Hipoteki znajdziesz w dziale IV, służebności i roszczenia w dziale III.

Dla hipoteki poproś o zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie i warunkach spłaty oraz o zgodę na wykreślenie po zapłacie. Przy rynku pierwotnym potrzebna bywa zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie. Służebności mogą dotyczyć drogi koniecznej, mediów lub przechodu przez działkę. Sprawdź, czy ich przebieg nie koliduje z ogrodem lub bramą. Pomocny jest geoportal z warstwą sieci uzbrojenia terenu, jeśli gmina ją udostępnia. Gdy w dziale III widnieje egzekucja, wstrzymaj się z zadatkiem do czasu jej zakończenia i wykreślenia.

Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Sprawdź plan na stronie gminy Lesznowola lub w geoportalu i odczytaj przeznaczenie oraz parametry zabudowy.

MPZP to uchwała, która określa, co i jak można budować. Dla Nowej Woli sprawdzisz go w zakładce planowania przestrzennego gminy albo na mapie gminnym geoportalu. Odszukaj swoją działkę i symbol terenu, na przykład mieszkaniowy jednorodzinny. Przeczytaj ustalenia: wysokość budynku, kąt dachu, intensywność zabudowy, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, linie zabudowy i zasady parkowania. Zwróć uwagę na strefy ochronne, planowane drogi, linie energetyczne i tereny zalewowe. Jeśli planu brak, wymagane są warunki zabudowy. Od 2025 gminy wdrażają plan ogólny, ale obowiązujące MPZP nadal działają.

Gdzie znaleźć MPZP i jakie dokumenty pobrać?

MPZP znajdziesz w Biuletynie Informacji Publicznej gminy oraz w geoportalu. Pobierz rysunek, legendę, uchwałę oraz wypis i wyrys.

Praktycznie warto mieć:

• uchwałę planu z załącznikami,
• rysunek planu w odpowiedniej skali z legendą,
• wypis i wyrys z MPZP jako dokument urzędowy,
• informację, czy plan był zmieniany i jakie są zmiany,
• studium uwarunkowań, gdy planu brak, oraz decyzję o warunkach zabudowy.

Jak porównać stan prawny działki z treścią oferty?

Zestaw dane z oferty z księgą wieczystą, ewidencją gruntów i MPZP.

Sprawdź:

• numer księgi, właściciela i powierzchnię z działu I i II,
• numer działki, użytki i granice w ewidencji gruntów,
• dostęp do drogi publicznej i ewentualną służebność przejazdu,
• media na działce i sposób podłączenia, także służebności przesyłu,
• przeznaczenie terenu w planie i zgodność budynku z ustaleniami,
• czy budynek posiada decyzję o pozwoleniu na budowę i zakończeniu budowy lub pozwolenie na użytkowanie,
• świadectwo charakterystyki energetycznej,
• brak osób zameldowanych, jeśli to dom z rynku wtórnego.

Przy rynku pierwotnym zweryfikuj też pozwolenie na budowę, dziennik budowy i zgodę banku finansującego inwestycję na bezobciążeniowe przeniesienie własności. Gdy interesują Cię domy nowa wola w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej, sprawdź udziały w drodze wewnętrznej i zasady korzystania z części wspólnych.

Jak zabezpieczyć zadatek w umowie przedwstępnej?

Ustal warunki zwrotu i wpłać zadatek do depozytu notarialnego, a roszczenie wpisz do księgi wieczystej.

Zadatek z kodeksu cywilnego chroni strony, ale treść umowy ma kluczowe znaczenie. Wpisz warunki zawieszające, na przykład czysta księga wieczysta bez obciążeń, brak wzmianki, zgoda małżonka, brak prawa pierwokupu gminy lub Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, zgoda banku na wykreślenie hipoteki, uzyskanie kredytu. Ustal, że zadatek trafia do depozytu notarialnego do czasu spełnienia warunków. Poproś o wpis roszczenia o przeniesienie własności do działu III księgi wieczystej. Doprecyzuj terminy, przekazanie dokumentów i skutki braku spełnienia warunków.

Co zrobić przed podpisaniem umowy i wpłatą zadatku?

Zrób krótką checklistę dokumentów i weryfikacji, a w razie wątpliwości skonsultuj projekt umowy z notariuszem lub prawnikiem.

Przygotuj:

• aktualny odpis księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy,
• wypis z ewidencji gruntów i mapę ewidencyjną,
• dokumenty budowlane domu, jeśli stoi, oraz świadectwo energetyczne,
• potwierdzenia braku zaległości w podatkach i opłatach lokalnych,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych przy rynku wtórnym,
• projekt umowy przedwstępnej z warunkami zawieszającymi,
• ustalone źródło finansowania i promesę banku, jeśli planujesz kredyt.

Te kroki pozwalają ocenić ryzyko jeszcze przed zadatkiem. Dają też czas na negocjacje zapisów i terminów. Dzięki temu zakup domu w Nowej Woli staje się przewidywalny i spokojny.