Jak wspólnota zaplanuje obowiązkowe przeglądy budynków bez kar?
Krótka kontrola często zapobiega dużym problemom. W budynkach to szczególnie ważne, bo codziennie korzystają z nich ludzie. Coraz więcej właścicieli i zarządców zastanawia się, jak połączyć bezpieczeństwo, wymogi prawa i sprawną logistykę. W tym artykule wyjaśniamy, czym są obowiązkowe przeglądy budynków, kto za nie odpowiada i jak je zaplanować bez nerwów.
Dowiesz się, jak często wykonywać kontrole, jak wygląda ich przebieg, jakie dokumenty powinny powstać i jak przygotować obiekt, by całość przebiegła szybko i bez komplikacji.
Dlaczego obowiązkowe przeglądy budynków są potrzebne?
Chronią ludzi i mienie oraz potwierdzają zgodność obiektu z prawem. Regularne przeglądy wykrywają usterki, zanim przerodzą się w awarie lub zagrożenia. To wsparcie bezpieczeństwa konstrukcji, ochrony przeciwpożarowej, higieny i środowiska, a także jakości użytkowania. Dodatkowo przeglądy pomagają utrzymać efektywność energetyczną i izolacyjność cieplną. Dla właściciela lub zarządcy to także dowód należytej staranności wobec nadzoru budowlanego i ubezpieczyciela.
Kto odpowiada za przeprowadzenie obowiązkowych przeglądów budynków?
Odpowiada właściciel lub zarządca obiektu. To na nich spoczywa obowiązek organizacji i finansowania kontroli. Sama kontrola musi być wykonana przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi oraz kwalifikacjami do badania konkretnych instalacji, na przykład elektrycznych, odgromowych, gazowych czy kominowych. W obiektach z utrudnionym dostępem potrzebne są też właściwe kompetencje i zaplecze techniczne.
Jak często trzeba wykonywać przeglądy budynku i kontrole instalacji?
Częstotliwość wynika z prawa i specyfiki obiektu. Najczęściej stosuje się:
półrocznie dla obiektów wielkopowierzchniowych powyżej 2000 m2. Kontrole wykonuje się przed i po zimie, do 31 maja i do 30 listopada,
rocznie dla elementów narażonych na czynniki atmosferyczne, instalacji i urządzeń ochrony środowiska, instalacji gazowej oraz przewodów kominowych,
co pięć lat dla oceny stanu technicznego i przydatności do użytkowania, estetyki obiektu i otoczenia, a także badań instalacji elektrycznej i piorunochronnej,
dodatkowo po zdarzeniach nadzwyczajnych, takich jak zalanie, pożar czy silny wiatr, gdy mogło dojść do uszkodzeń.
Jak wygląda przebieg typowego przeglądu budynku?
Obejmuje przygotowanie, oględziny, pomiary i podsumowanie w protokole. Typowy przebieg to:
wstępna analiza dokumentacji obiektu i wcześniejszych protokołów,
obchód i oględziny elementów konstrukcyjnych oraz miejsc narażonych na czynniki atmosferyczne,
sprawdzenie dróg ewakuacyjnych i podstawowych zabezpieczeń pożarowych,
kontrole i pomiary instalacji, na przykład gazowej, elektrycznej, odgromowej, wentylacji i przewodów kominowych,
ocena urządzeń ochrony środowiska i warunków higieniczno-zdrowotnych,
identyfikacja nieprawidłowości, określenie priorytetów i zaleceń,
sporządzenie protokołu wraz z dokumentacją zdjęciową i wpisem do książki obiektu.
Jakie dokumenty i protokoły powinny powstać po przeglądzie?
Kluczowe są protokół z kontroli i wpis do książki obiektu budowlanego. Zwykle przygotowuje się:
protokół z przeglądu z datą, zakresem i danymi osób kontrolujących,
wykaz usterek i niezgodności wraz z lokalizacją,
zalecenia naprawcze z priorytetami i orientacyjnymi terminami,
wyniki pomiarów, na przykład rezystancji izolacji, skuteczności ochrony przeciwporażeniowej czy ciągłości przewodów,
dokumentację fotograficzną kluczowych miejsc,
potwierdzenie dokonania wpisu do książki obiektu budowlanego,
harmonogram działań naprawczych i potwierdzeń ich wykonania.
Jak przygotować budynek do kontroli, aby przyspieszyć procedurę?
Najważniejszy jest dostęp do wszystkich miejsc i aktualna dokumentacja. Pomaga, gdy:
zapewniony jest dostęp do pomieszczeń technicznych, dachów, szybów i rewizji,
są dostępne klucze i osoby upoważnione do otwarcia przestrzeni zamkniętych,
przygotowana jest dokumentacja: projekty powykonawcze, protokoły poprzednich kontroli, instrukcje i karty urządzeń,
teren i pomieszczenia są uporządkowane, a dojścia do urządzeń wolne,
użytkownicy i najemcy są poinformowani o terminie i ewentualnych przerwach w pracy instalacji,
przewidziano środki dostępu do miejsc trudnych, na przykład podnośnik lub zabezpieczone dojścia na dach.
Jakie są konsekwencje zaniedbania przeglądów budynków?
Ryzyko dla ludzi, decyzje nadzoru, koszty i problemy z ubezpieczeniem. Brak przeglądów może skutkować mandatami i decyzjami organów nadzoru budowlanego, włącznie z nakazem usunięcia nieprawidłowości czy wyłączeniem obiektu z użytkowania. W razie szkody ubezpieczyciel może ograniczyć lub odmówić wypłaty odszkodowania. Rosną też koszty napraw wynikające z opóźnień, a ryzyko wypadków obniża wartość i reputację obiektu. Odpowiedzialność może mieć charakter cywilny oraz dyscyplinarny dla osób pełniących funkcje zarządcze.
Jak zaplanować przeglądy, by uniknąć problemów z zgodnością?
Stwórz prosty system terminów, odpowiedzialności i archiwizacji. W praktyce pomaga:
roczny harmonogram z przypomnieniami dla przeglądów półrocznych, rocznych i pięcioletnich,
zgranie terminów z sezonem, na przykład kontrola dachu po zimie, a dużych obiektów do 31 maja i do 30 listopada,
przypisanie ról: kto zamawia, kto udostępnia obiekt, kto odbiera protokół,
wybór wykonawców z odpowiednimi uprawnieniami i doświadczeniem w obiektach o podobnej skali,
uzgodnienie zakresu zgodnego z prawem, w tym kontroli instalacji elektrycznej, odgromowej, gazowej i przewodów kominowych,
szybkie realizowanie zaleceń i dołączanie potwierdzeń do dokumentacji,
prowadzenie pełnej książki obiektu oraz elektronicznego archiwum protokołów i zdjęć.
Obowiązkowe przeglądy budynków to stały element odpowiedzialnego zarządzania nieruchomością. Dają spokój, zmniejszają ryzyko i porządkują działania utrzymaniowe. Dobrze zaplanowane i rzetelnie wykonane, oszczędzają czas i ograniczają przestoje. Warto traktować je nie tylko jako wymóg, lecz także jako narzędzie do budowania bezpieczeństwa i przewidywalnych kosztów utrzymania.
Umów obowiązkowy przegląd budynku z uprawnionym zespołem i zadbaj o zgodność oraz bezpieczeństwo użytkowników.
Chcesz uniknąć mandatów i problemów z ubezpieczycielem? Pobierz gotowy wzór rocznego harmonogramu przeglądów (półrocznych, rocznych i pięcioletnich) oraz listę dokumentów, które skrócą kontrolę i zabezpieczą obiekt przed sankcjami: https://elektryczneprzeglady.pl/oferta/obowiazkowe-przeglady-budynkow/.
