Jak wybrać radcę prawnego ds. nieruchomości w Krakowie dla kupującego?

Jak rozpoznać, czy radca prawny zna prawo nieruchomości?

Szukaj prawnika z realną praktyką w transakcjach i due diligence, a nie wyłącznie z ogólnym doświadczeniem.

Specjalista od nieruchomości rozumie księgi wieczyste, obciążenia, służebności oraz ryzyka planistyczne i administracyjne. Zna proces u dewelopera i u notariusza. Potrafi przełożyć zapisy umowy na konkretne ryzyka finansowe i operacyjne. W Krakowie ważne są też kwestie miejscowych planów, stref ochrony konserwatorskiej i ewentualnych obszarów rewitalizacji. Dobrą oznaką są publikacje, szkolenia lub materiały edukacyjne prawnika na tematy nieruchomości.

Jak sprawdzić doświadczenie w obsłudze kupujących nieruchomości?

Poproś o opis typowych spraw po stronie kupującego i zakres wykonywanych czynności.

Doświadczenie widać po tym, czy prawnik:

• prowadzi pełne due diligence, a nie tylko pobieżną lekturę umowy,
• negocjuje zapisy umów i aneksów z deweloperem lub sprzedającym,
• koordynuje komunikację z notariuszem i bankiem,
• ma praktykę w przetargach, licytacjach komorniczych lub transakcjach z upadłości,
• potrafi doradzić przy finansowaniu i zabezpieczeniach,
• zna specyfikę zakupów komercyjnych, najmu i zarządzania obiektem.

Jak ocenić zakres usług i odpowiedzialność radcy prawnego?

Poproś o jasny plan działań i potwierdzenie ubezpieczenia OC.

Dobry zakres obejmuje analizę stanu prawnego, przegląd dokumentów podatkowych i finansowych, weryfikację sprzedającego lub dewelopera oraz projekt i negocjacje umów. W transakcjach komercyjnych dochodzą kwestie najmu, ESG, zarządzania obiektem oraz finansowania i zabezpieczeń. Prawnik powinien wskazać, jakie ryzyka są akceptowalne, a które wymagają zmian w umowie lub ceny. Odpowiedzialność zawodowa radcy prawnego jest ubezpieczona. Poproś o potwierdzenie polisy oraz informację o limitach i wyłączeniach.

Jakie dokumenty powinien przeanalizować przed zakupem nieruchomości?

Minimum to księga wieczysta i projekt umowy. W praktyce zestaw jest szerszy.

Najczęściej analizuje się:

• księgę wieczystą wraz z wpisami i wnioskami w toku,
• tytuł prawny sprzedającego i ciągłość przeniesień,
• umowy najmu i oświadczenia najemców, jeśli lokal jest wynajmowany,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy,
• zaświadczenia o objęciu obszarem rewitalizacji lub prawem pierwokupu gminy,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów, mapy ewidencyjne,
• decyzje administracyjne dotyczące budynku, pozwolenia i zgłoszenia,
• potwierdzenia braku zaległości podatkowych i opłat lokalnych,
• dokumenty wspólnoty lub spółdzielni, w tym uchwały i rozliczenia,
• przy rynku pierwotnym: prospekt informacyjny, standard wykończenia, rachunek powierniczy, harmonogram płatności,
• przy zakupach komercyjnych: umowy z zarządcą, polisy ubezpieczenia, zasady rozliczania kosztów wspólnych, certyfikaty środowiskowe i techniczne.

Na co zwrócić uwagę w umowie z radcą prawnym?

Na precyzyjny zakres, terminy i zasady komunikacji.

Umowa powinna wskazywać, co dokładnie obejmuje usługa, ile rund negocjacji i poprawek przewidziano oraz w jakim czasie prawnik odpowiada na uwagi. Ważne są zasady współpracy z notariuszem i bankiem, obecność przy podpisaniu oraz reprezentacja na podstawie pełnomocnictwa, jeśli będzie potrzebna. Istotne są zapisy o poufności, konflikcie interesów i odpowiedzialności. Dobrą praktyką jest harmonogram prac z kamieniami milowymi.

Jak porównać warunki opłat i sposób rozliczeń usług prawnych?

Porównuj modele rozliczeń i to, co zawierają.

Najczęstsze modele to:

• ryczałt za analizę i negocjacje określonej umowy,
• stawka godzinowa przy bardziej złożonych transakcjach,
• model mieszany, na przykład ryczałt za due diligence plus godziny za negocjacje.

Sprawdź, co jest w cenie, a co stanowi koszt dodatkowy, na przykład pilny tryb, kolejne wersje umowy lub udział w spotkaniach. Poproś o pisemny zakres i warunki rozliczeń. Porównuj wartość i ryzyko, a nie same etykiety usług.

Jak weryfikować opinie i referencje kancelarii prawnej?

Sprawdzaj kilka źródeł i szukaj konkretów.

Znaczenie mają merytoryczne treści prawnika, na przykład artykuły, podcasty lub webinary o nieruchomościach. Przejrzyj opinie w niezależnych miejscach i zwróć uwagę na opis realnych problemów rozwiązanych po stronie kupującego, bez ujawniania wrażliwych danych. Zweryfikuj uprawnienia w rejestrze radców prawnych właściwej izby. Wyczuwa się wiarygodność po spójności przekazu, klarowności dokumentów i jakości komunikacji.

Czy chcesz umówić konsultację przed podpisaniem umowy kupna?

Krótka konsultacja przed podpisem często oszczędza czas i nerwy.

Na pierwsze spotkanie przygotuj:

• numer księgi wieczystej,
• projekt umowy i załączniki,
• prospekt informacyjny dewelopera lub kluczowe dane o sprzedającym,
• listę pytań i wątpliwości, w tym dotyczących finansowania i terminów,
• informacje o planowanym przeznaczeniu lokalu, zwłaszcza przy zakupach komercyjnych.

Podczas konsultacji poproś o mapę ryzyk z rekomendacją działań. To ułatwi decyzję oraz negocjacje warunków.

Mądry wybór prawnika

Mądry wybór prawnika zaczyna się od pytań o doświadczenie, zakres i odpowiedzialność. W Krakowie dołóż do tego kontrolę planów i specyfiki lokalnej. Dzięki temu podpisujesz umowę świadomie i z zabezpieczeniami adekwatnymi do ryzyka.

Umów konsultację z prawnikiem ds. nieruchomości i sprawdź swoją umowę zanim ją podpiszesz.